しかし、住宅ローン控除はその知名度にかかわらず内容に意外と複雑な部分があります。

特に注意が必要なのが個人事業主の方が住宅ローン控除を受けている場合です。

個人事業主の場合は自宅の一部を事業所としている方も多く、住居にまつわる経費の計上方法を一歩間違えると、住宅ローン控除の適用から外れてしまうこともあります。

今回は住宅ローン控除の適用要件を振り返りながら、その注意点を確認します。

住宅ローン控除を適用するための適用要件

注意点を正しく理解するには住宅ローン控除の適用要件を改めて確認する必要があります。

以下は代表的な５つの要件です。

1. 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
2. この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
3. 住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
4. 10年以上にローンであること
5. 一定の期間において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

このうち、個人事業主が最も気を付けたいのが適用要件３です。

ポイントは『床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること』です。

つまり、住宅ローンの対象となっている自宅について事業割合を50％以上として経費算入した場合、住宅ローン控除を受けることが出来なくなります。

また、「専ら自己の居住の用に供するものである」必要があるため、事業割合が５０％未満である場合には事業で使用する部分には原則住宅ローン控除を適用できません。

ただ一方で、租税特別措置法では事業割合が10％以下である場合には、住宅ローン控除を全額受けることができると定められています。

住宅ローン控除を受ける方が得なのか、経費として計上する方が得なのか、事前に計算した上で確定申告を行わなければ、思いもかけず税負担の増加を招く可能性もあるため注意が必要です。

参考１：租税特別措置法令第26条第6項

法第41条第1項の個人が新築をし、若しくは取得をした同項に規定する居住用家屋若しくは既存住宅（その者の住宅借入金等にこれらの家屋の敷地の用に供する土地等の取得に係る住宅借入金等が含まれる場合には、これらの家屋及び当該土地等）又は同項に規定する増改築等をした家屋の当該増改築等に係る部分のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合における同項の規定の適用については、次に定めるところによる。

一　当該居住用家屋又は既存住宅のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、当該居住用家屋の新築若しくは取得又は当該既存住宅の取得に係る住宅借入金等の金額は、当該金額に、これらの家屋の第1項各号に規定する床面積のうちに当該居住の用に供する部分の床面積の占める割合を乗じて計算した金額とする。

参考２：租税特別措置法41条の２９

措置法令第26条第6項の規定は、その家屋又は当該家屋の敷地の用に供される土地等のうちにその者の居住の用以外の用に供される部分がある場合に適用されるのであるが、41-27により計算したその者の居住の用に供される部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額がその家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額のおおむね90パーセント以上に相当する面積又は金額であるときは、同項の規定にかかわらず、その家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額の全部がその者の居住の用に供する部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額に該当するものとして措置法第41条第1項又は第6項の規定を適用することができるものとする。

まとめ

事務所兼自宅で事業を行う事業者は、以下２つのことに注意しましょう。

1.  ・事業割合が50％未満でないと住宅ローン控除を受けることは出来ない 
2. ・全額住宅ローン控除を受けるには事業割合が10％以下である必要がある

平井 敬士

ひらい税理士事務所　代表税理士

埼玉県越谷市・草加市を中心とした近隣地域において、地域密着型の税理士として活動。
地域金融機関や関連他士業等とのネットワークを活かし、法人決算業務にとどまらず、資金繰り・融資支援、税務調査対応、相続税・資産税業務など、経営者の幅広いニーズに対応。これまで多くの税務調査に立ち会ってきた経験と、金融機関を意識した決算・申告書作成には定評があり、経営の安定と将来の発展を見据えた実践的なサポートを行っている。

特に自宅を事務所やサロンなどにしている場合には、必要経費算入割合がどの程度であるかは家賃、光熱費、通信費など、多くの経費に波及し、税負担に大きく影響するため重要な問題です。

実務上は按分比率を算定し、計算することになるのですが、正確な理屈を理解しておく必要があります。

必要経費の算入の基準は？

自宅兼事務所など家事関連費用はどのように按分すべきか正確に理解している方は意外に少ないと思います。

確定申告の際には何となくの割合で経費算入している場合が多く、酷い場合には、全額経費に入れているケースもあります。

しかし、実際には所得税法でしっかり規定がされています。

所得税45条（家事関連費等の必要経費不算入等）

居住者が支出し又は納付する次に掲げるものの額は、その者の不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は雑所得の金額の計算上、必要経費に算入しない。

一　家事上の経費及びこれに関連する経費で政令で定めるもの

所得税法施行令96条（必要経費とされない家事関連費）

所得税法45条第1項第1号に規定する政令で定める経費は、次に掲げる経費以外の経費とする。

一　家事上の経費に関連する経費の主たる部分が不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに区分することができる場合における当該部分に相当する経費

※所得税基本通達４５－２（業務の遂行上必要な部分）
令第９６条第１号に規定する「主たる部分が不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の遂行上必要」であるかどうかは、その支出する金額のうち当該業務の遂行上必要な部分が５０％を超えるかどうかにより判定するものとする。
ただし、当該必要な部分の金額が５０％以下であっても、その必要である部分を明らかに区分することができる場合には、当該必要である部分に相当する金額を必要経費に算入して差し支えない。

二　前号に掲げるもののほか、青色申告書を提出することにつき税務署長の承認を受けている居住者に係る家事上の経費に関連する経費のうち、取引の記録等に基づいて、不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき業務の遂行上直接必要であつたことが明らかにされる部分の金額に相当する経費

誤解を承知ですごく端的にいえば

家事費用や家事関連費用は原則は経費に入れることは出来ない。

ただし

業務を行ううえで、必要でその経費部分を明らかに出来るのあれば必要経費にしてもよい。

税務調査での確認

個人の方に税務調査が実施される場合には、調査官から自宅に伺わせて頂きたいと言われることがほとんどです。

その理由は様々ですが、１つの理由は家事費用の按分の妥当性を現地確認したうえで判断したいからです。

⾃宅がサロン、店舗のように明らかに住居と区分されている場合はあまり問題とはなりませんが、建設業など、通常の業務は外で行っており、自宅兼事務所では請求書の作成程度しか利用していない場合には注意が必要です。

また問題となるのは必要経費の算入割合です。

何となく按分割合を計算するのではなく、根拠を明確にしておく必要があります。実務上利用される方法としては以下のような方法があると思います。

・利用時間で家事費用と必要経費に按分

・面積比率で家事費用と必要経費に按分

上記以外にも明確に区分できる基準があれば、その合理的な按分方法を用いればよいでしょう。

平井 敬士

ひらい税理士事務所　代表税理士

埼玉県越谷市・草加市を中心とした近隣地域において、地域密着型の税理士として活動。
地域金融機関や関連他士業等とのネットワークを活かし、法人決算業務にとどまらず、資金繰り・融資支援、税務調査対応、相続税・資産税業務など、経営者の幅広いニーズに対応。これまで多くの税務調査に立ち会ってきた経験と、金融機関を意識した決算・申告書作成には定評があり、経営の安定と将来の発展を見据えた実践的なサポートを行っている。