不動産賃貸業に対する税務調査で指摘事項となる論点の１つに敷金・保証金の取り扱いがあげられます。
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敷金・保証金の償却に関する処理方法について
敷金・保証金の償却は事業用物件によくみられますが、例えば以下のような文言が契約書に記載されている場合です。
Ａ「敷金・保証金については30％を償却する」
Ｂ「敷金・保証金については契約日1年経過ごとに5年間10％を償却する」
このような場合には、保証金の返還義務がなくなった段階で収入計上を行う必要があります。
ここで注意すべきは、収入計上の時期です。
Aについては契約を行った段階で保証金の30％の返還義務がなくなるため、契約と同時に収入計上を行う必要があります。
一方、Bについては契約日から１年を経過するごとに保証金の10％の返還義務がなくなるため、毎期保証金の10％を忘れずに収入計上を行う必要があります。
保証金の返金時に収入計上を行えばよいと勘違いしてしまっているケースが散見されますので注意が必要です。
敷金・保証金から差し引く原状回復工事費用の処理
敷金・保証金に関する原状回復工事については収入の計上漏れ及び消費税について注意が必要です。
敷金・保証金の相殺について収入計上漏れ
本来、入居者が退去する際に原状回復をして明け渡しをするところ、貸主が原状回復工事を敷金と相殺し残額を入居者へ返金することは実務上よくあることです。
例えば、契約書の敷金の取り扱いについて「退去時に滞納金、リフォーム費用等を相殺した残額を返還する」などと記載されているものを目にします。
このような場合、相殺した金額を収入として計上する必要がありますが、この処理を相殺後の敷金返金とし、収入計上は行っていないにも関わらず修繕費は計上している誤りをよく目にします。
特に管理会社が敷金を管理しているような場合には明細をしっかり確認することが重要です。
消費税の課税売上に計上されていない
敷金の相殺処理を収入計上と経費計上の両建てで処理をしている場合でも更に消費税の取り扱いにも注意が必要です。
特に居住用物件で多くみられるのですが、家賃収入の消費税は非課税のため、この敷金相殺の収入についても非課税として処理してしまう誤りです。
本来、原状回復義務は賃借人が負うべきことであり、これを貸主が借主に代わって行った場合には役務提供と捉え課税取引に該当するのです。
消費税の納税義務者となっている場合には特に注意しましょう。
税務調査に関するご相談について
自分の状況を話すことは出来れば避けたいことです。
ただ、税務調査は時間との勝負です。行動を起こさなければ何も変わりません。
まずは、勇気を少しもって電話１本してみましょう!!
ひらい税理士事務所では蓄積した知識と経験からのアドバイスを行います。
少しの勇気があなたの今後を大きく変えるかもしれません。
